Der Verkauf einer Immobilie in Kehl ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Greift keine dieser Ausnahmen, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu versteuern. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Schlüsselübergabe.

Wie berechnen Sie die Zehnjahresfrist richtig?

Legen Sie beide Kaufverträge nebeneinander: den, mit dem Sie das Haus erworben haben, und den geplanten Verkaufsvertrag. Entscheidend ist jeweils das Datum der Beurkundung. Wann Sie im Grundbuch eingetragen wurden oder wann Sie eingezogen sind, spielt für die Frist keine Rolle.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Sie haben ein Reihenhaus in Kehl im Frühjahr beurkundet und wollen jetzt verkaufen, zehn Jahre sind fast um. Dann kann es sich lohnen, den Notartermin etwas später anzusetzen. Die Übergabe darf früher vereinbart werden, wenn der Vertrag erst nach Fristablauf beurkundet wird. Lassen Sie sich diesen Ablauf vom Steuerberater bestätigen.

Bauland und später gebautes Haus

Haben Sie ein Grundstück gekauft und selbst gebaut, zählt für Grund und Boden das Kaufdatum des Grundstücks. Das Gebäude wird in die Frist einbezogen, auch wenn es erst später fertig wurde. Das betrifft viele Eigentümer in Neubaugebieten der Ortsteile.

Wann gilt die Ausnahme für Eigennutzung?

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Rechtsprechung lässt dabei einen zusammenhängenden Zeitraum genügen, der in alle drei Kalenderjahre hineinreicht.

Wer nach einer Trennung auszieht, sollte diesen Punkt besonders beachten. Mehr dazu steht im Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung in Kehl.

Häusliches Arbeitszimmer und Einliegerwohnung

Manche Häuser in Kehl haben eine Einliegerwohnung im Untergeschoss oder eine kleine Wohnung über der Garage. Ist sie vermietet, gilt für diesen Teil keine Eigennutzung. Für ein häusliches Arbeitszimmer hat die Rechtsprechung dagegen entschieden, dass es zur selbst genutzten Wohnung gehört. Die genaue Abgrenzung im Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Häusern?

Erben übernehmen die Frist des Erblassers. Hat die Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist der Verkauf für die Erben fristfrei. Hat sie selbst darin gewohnt, zählt das aber nicht als Eigennutzung der Erben. Mehr zu diesem Fall steht im Beitrag zur Frage, ob der Verkauf einer geerbten Immobilie in Kehl steuerpflichtig ist.

Bei einer Schenkung gilt dasselbe Prinzip. Muss der Beschenkte etwas zahlen, etwa eine Abfindung an Geschwister, kann das teilweise ein neuer Kauf sein. Dann beginnt für diesen Teil eine neue Frist.

Wie wird der Gewinn ermittelt?

Vom Verkaufspreis ziehen Sie ab, was Sie selbst für das Haus aufgewendet haben. Dazu gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten beim Erwerb sowie Herstellungskosten für Anbauten oder größere Modernisierungen. Verkaufskosten wie Makler oder Energieausweis mindern den Gewinn ebenfalls.

Wurde das Haus vermietet, mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Sammeln Sie deshalb alle Rechnungen über größere Arbeiten. Welche Kosten beim Verkauf auf Sie zukommen, zeigt der Beitrag zu den Kosten des Verkäufers in Kehl.

Was ist bei Wohnsitz in Frankreich zu beachten?

In Kehl wohnen Eigentümer, die nach Straßburg gezogen sind und ihr Haus auf der deutschen Seite verkaufen wollen. Für Grundbesitz in Deutschland bleibt der Verkaufsgewinn in der Regel in Deutschland steuerlich erfasst. Wie Frankreich ihn behandelt, sollte ein Steuerberater klären, der beide Systeme kennt. Planen Sie diese Beratung frühzeitig ein.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann gibt keine Steuerberatung. Er hilft Ihnen aber, die Unterlagen zusammenzustellen, die der Steuerberater braucht, etwa alte Kaufverträge und Belege über Modernisierungen. Wenn eine Frist kurz bevorsteht, plant er Vermarktung und Notartermin so, dass das Datum der Beurkundung zu Ihrem Steuerplan passt.

Den Wert Ihres Hauses ermittelt er kostenlos und unverbindlich. Mit dieser Zahl lässt sich der mögliche Gewinn abschätzen. Wie ein Verkauf mit Begleitung abläuft, steht auf der Website.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Kehl

Zählt in Kehl das Datum der Übergabe oder des Notarvertrags?

Es zählt das Datum der notariellen Beurkundung beim Kauf und beim Verkauf. Übergabe und Grundbucheintragung sind für die Frist unerheblich.

Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?

Der Notar informiert das Finanzamt über jeden Grundstücksverkauf. Einen steuerpflichtigen Gewinn geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an.

Gibt es in Kehl eine Freigrenze für kleine Gewinne?

Für private Veräußerungsgeschäfte gibt es eine jährliche Freigrenze. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Die aktuelle Höhe nennt Ihnen der Steuerberater.

Was passiert, wenn ich mehrere Häuser verkaufe?

Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann gelten andere Regeln. Lassen Sie das prüfen, bevor Sie weitere Verkäufe planen.

Darf ich in Kehl kurz vor dem Verkauf wieder einziehen, um Steuern zu sparen?

Eine echte Eigennutzung muss über den gesamten gesetzlichen Zeitraum vorliegen. Ein kurzer Einzug kurz vor dem Verkauf reicht in der Regel nicht.

Wird die Steuer sofort beim Notar fällig?

Nein, sie wird mit der Einkommensteuer für das Verkaufsjahr festgesetzt. Planen Sie die Summe trotzdem ein, damit Sie den Erlös nicht vorher anderweitig verwenden.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus und notieren Sie das Datum der Beurkundung. Danach klären Sie mit dem Steuerberater die Frist und mit einer Bewertung den Wert. Wie der Verkauf in Kehl Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Beitrag zum Hausverkauf in Kehl.