Eine vermietete Wohnung in Lahr können Sie jederzeit verkaufen, die Mieter dürfen bleiben. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, Miete, Kaution und Kündigungsschutz gehen auf ihn über. Für Sie bedeutet das: Die Wohnung richtet sich vor allem an Kapitalanleger, die auf Mietertrag, Zustand und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft achten.

Welche Rechte behalten Ihre Mieter?

Ihre Mieter behalten alle Rechte aus dem Mietvertrag. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt sie davor, dass ein Eigentümerwechsel ihre Wohnsituation verändert. Der neue Eigentümer kann den Vertrag nur unter denselben Voraussetzungen kündigen wie Sie, etwa wegen Eigenbedarf.

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zwei Besonderheiten. Der Mieter hat nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkauf. Und für eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist. Prüfen Sie deshalb im Grundbuch, wann die Teilung eingetragen wurde, und vergleichen Sie das mit dem Beginn des Mietverhältnisses.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Üblicherweise überträgt der Verkäufer sie samt Zinsen und informiert den Mieter. Halten Sie das im Kaufvertrag fest, damit später keine Unklarheit entsteht.

Wie gehen Sie mit Besichtigungen um?

Mit Besichtigungen gehen Sie am besten offen und früh um. Informieren Sie die Mieter, bevor die Anzeige erscheint, und erklären Sie, dass sich am Mietverhältnis nichts ändert. Viele Mieter sind kooperativer, wenn sie den Ablauf kennen und mitbestimmen dürfen, wann Termine stattfinden.

Bewährt hat sich:

• Termine bündeln, statt viele Einzelbesichtigungen anzusetzen
• Besichtigungen schriftlich und mit ausreichendem Vorlauf ankündigen
• Nur Interessenten mitbringen, deren Finanzierung geklärt ist
• Private Gegenstände der Mieter nicht fotografieren, für das Exposé eignen sich ältere Fotos aus der Zeit vor der Vermietung oder ein Grundriss
• Ein kleines Dankeschön für die Mithilfe, das viele Mieter schätzen

Eine 360-Grad-Besichtigung kann die Zahl der Termine vor Ort reduzieren, sofern die Mieter mit den Aufnahmen einverstanden sind.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Lahr?

Vermietete Wohnungen kaufen in erster Linie Kapitalanleger. Sie suchen eine verlässliche Mieteinnahme, eine solide Eigentümergemeinschaft und überschaubare Risiken. In Lahr interessieren sich Anleger aus der Region ebenso wie Käufer, die eine Wohnung als Altersvorsorge in der Nähe von Offenburg und Freiburg suchen. Die Rheintalbahn und die A5 machen Lahr für Mieter attraktiv, die zur Arbeit pendeln. Das stützt die Vermietbarkeit.

Eine zweite Gruppe sind Eigennutzer, die langfristig planen. Sie kaufen eine vermietete Wohnung, weil sie in einigen Jahren selbst einziehen möchten, etwa nach dem Ruhestand. Für diese Käufer zählen Lage, Grundriss und die Frage, ob und wann eine Eigenbedarfskündigung möglich wäre.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Eine vermietete Wohnung wird meist über das Ertragswertverfahren bewertet, ergänzt durch Vergleichswerte. Ausschlaggebend ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, wirkt sich das auf den Preis aus, da Mieterhöhungen gesetzlich begrenzt sind.

Hinzu kommen Zustand der Wohnung, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Erhaltungsrücklage und anstehende Sanierungen am Gebäude. Ein beschlossener Dachaustausch oder eine anstehende Fassadensanierung kann eine Sonderumlage bedeuten, die Käufer einpreisen. Wie unterschiedliche Bewertungen zustande kommen, erklärt der Beitrag zu unterschiedlichen Maklerpreisen in Lahr.

Leer oder vermietet verkaufen?

Eine leere Wohnung erreicht meist mehr Käufer, weil auch Eigennutzer infrage kommen. Ein Mietverhältnis zu beenden ist aber nur bei berechtigtem Interesse möglich und sollte nie allein wegen des Verkaufs angestrebt werden. Endet ein Mietverhältnis ohnehin, kann der Verkauf im leeren Zustand eine Überlegung wert sein. Was dann für einen zügigen Abschluss zählt, beschreibt der Beitrag, wie Sie eine Wohnung in Lahr schnell verkaufen.

Welche Unterlagen erwarten Käufer?

Käufer einer vermieteten Wohnung prüfen deutlich mehr Papiere als bei einem leeren Objekt. Stellen Sie folgende Unterlagen zusammen:

1. Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
2. Nachweise über Mieterhöhungen und aktuelle Miethöhe
3. Letzte Betriebskostenabrechnungen
4. Kautionsnachweis
5. Teilungserklärung und Aufteilungsplan
6. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
7. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
8. Beschlusssammlung und Energieausweis

Eine ausführliche Liste enthält der Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Lahr. Prüfen Sie außerdem in der Teilungserklärung, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Das kommt in älteren Gemeinschaften vor und verlängert den Ablauf.

Was ist bei Steuern und Abrechnung zu beachten?

Bei einer vermieteten Wohnung kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift hier nicht. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Regeln Sie im Kaufvertrag außerdem, wer die Betriebskosten für das laufende Jahr abrechnet und wie Miete und Hausgeld ab dem Übergabetag verteilt werden. Üblich ist ein Stichtag, ab dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Teilen Sie den Mietern nach Eigentumsumschreibung schriftlich mit, an wen sie künftig zahlen.

Wie läuft der Verkauf Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf ähnelt einem normalen Wohnungsverkauf, mit zusätzlichen Abstimmungen:

1. Mietvertrag und Umwandlungsdatum prüfen, Vorkaufsrecht klären
2. Mieter über den Verkauf informieren
3. Wert ermitteln lassen
4. Unterlagen der Eigentümergemeinschaft beim Verwalter anfordern
5. Exposé mit Mietdaten erstellen, ohne private Daten der Mieter preiszugeben
6. Besichtigungen gebündelt und abgestimmt durchführen
7. Bonität der Interessenten prüfen
8. Notartermin, bei Vorkaufsrecht anschließend Mitteilung an den Mieter
9. Übergabe von Kaution und Unterlagen, Information der Mieter

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Lahr?

Artur Witmann übernimmt die Abstimmung mit Mietern und Verwaltung, organisiert Besichtigungen und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Mit über 15 Jahren Erfahrung in der Baubranche kann er Zustand der Wohnung und des Gebäudes einordnen und Kapitalanlegern Fragen zu anstehenden Sanierungen sachlich beantworten. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Informationen zur Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Lahr.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Lahr

Muss mein Mieter in Lahr Besichtigungen zulassen?

Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und in angemessenem Umfang. Termine sollten mit dem Mieter abgestimmt werden und zu üblichen Zeiten stattfinden.

Kann der Käufer meinem Mieter kündigen?

Nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, etwa bei Eigenbedarf. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn die Wohnung nach Beginn seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt erstmals verkauft wird. Er kann dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags eintreten.

Verkauft sich eine vermietete Wohnung in Lahr schlechter?

Der Käuferkreis ist kleiner, weil Eigennutzer oft ausscheiden. Für Kapitalanleger kann eine gut vermietete Wohnung in Lahr dagegen gerade interessant sein, da sie sofort Ertrag bringt.

Darf ich meinen Mieter fragen, ob er die Wohnung kaufen möchte?

Das ist sogar sinnvoll. Ein Verkauf an den Mieter spart Besichtigungen und bringt einen Käufer, der die Wohnung genau kennt.

Welche Unterlagen bekomme ich beim Verwalter in Lahr?

Der Verwalter stellt Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Angaben zur Erhaltungsrücklage bereit. Fordern Sie diese früh an.

Muss ich bei einer vermieteten Wohnung in Lahr einen Energieausweis vorlegen?

Ja, die Pflicht gilt auch hier. Bei Wohnungseigentum liegt der Ausweis meist für das ganze Gebäude vor und ist beim Verwalter erhältlich.

Wer bekommt die Miete im Verkaufsmonat?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass die Miete ab dem vereinbarten Übergabetag dem Käufer zusteht.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Prüfen Sie zuerst Mietvertrag und Umwandlungsdatum, danach lassen Sie den Wert ermitteln. Sprechen Sie früh mit Ihren Mietern. Für ein Erstgespräch erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite, weitere Hinweise zum Ablauf bietet die Seite Immobilie verkaufen.